Immobilienbewertung-Online

28.08.2013, 13:05 Uhr in Allgemein, Guter Rat

Immobilienbewertung-Online

Sachverständige, wenn man eine Immobilienbewertung-Online selbst erledigen kann?

„Fast richtig“ ist teurer als „falsch“ – Immobilienbewertung-Online

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, nutzt für einen ersten Überblick zum möglicherweise zu erzielenden Preis gerne die komfortable Immobilienbewertung-Online, die von verschiedenen Immobilien-Portalen angeboten wird. Diese reicht für eine erste „Hausnummer“, eine Größenordnung, in der man voraussichtlich das Objekt verkaufen kann. Auf der Basis dieses Preises lässt sich dann zumindest einmal weiter planen. Gefährlich wird es allerdings, wenn dieser Betrag den Weg in das Verkaufsangebot findet, denn nicht selten weicht dieser Wert mehr als 10% vom realistischen Marktwert ab.

Immobilienbewertung-Online

Immobilienbewertung-Online

Es gibt verschiedene Gründe, den tatsächlichen Wert einer Immobilie ermitteln zu lassen. Klassisch geht es hier natürlich um den Verkauf. Aber auch eine anstehende Modernisierung, die es zu finanzieren gilt, erfordert mitunter eine Sicherungsbelastung des Objektes. Nicht zuletzt geht es häufig bei Erbschaften darum exakt zu ermitteln, welchen Wert das zu übergebende Haus oder die Wohnung hat. „Exakt“ ist hierbei das wichtigste Wort. Abweichungen dieses Wertes nach oben oder nach unten werden schnell richtig teuer.

DIE HARTEN UND DIE WEICHEN FAKTOREN

In Online-Portalen bietet sich in der Regel die Möglichkeit, gegen eine geringe Gebühr, seine Immobilie selbst zu bewerten. Doch hier gilt es zu beachten, dass längst nicht alle Parameter zu dem Objekt abgefragt werden können, die Einfluss auf den Wert nehmen. Hier wird unterschieden zwischen harten und weichen Faktoren.

Harte Faktoren liegen auf der Hand: Art des Objektes, Größe der Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und Bäder, Keller, ggfls. Größe des Grundstückes, Baujahr, die grobe Lage (im Sinne von „Postanschrift“) und PKW-Stellplätze, Garagen oder Carports. Hier kann man eigentlich nichts falsch machen, wenn man weiß, wie eine Wohnfläche berechnet wird. Laien gehen allerdings gerne hin und vermessen ihr ganzes Haus basierend auf den Abständen von Wand zu Wand. Schrägen werden hier nicht berücksichtigt, die selbstverständlich nicht vollständig als Wohnfläche gerechnet werden können. Häufig fließen die kompletten Flächen der Terrassen, Balkone oder sogar Keller in die Berechnung der Gesamtwohnfläche mit ein. So wird aus einer 115 Quadratmeter-Wohnung schnell ein Lebensraum von 145 Quadratmeter. Dies treibt natürlich den zu ermittelnden Marktwert nach oben, aber tatsächlich nur so lange, bis ein erster Interessent die Bewertung der Flächen kritisch hinterfragt.

Dann gibt es aber auch noch weiche Faktoren, die von einem Laien schlecht bis gar nicht einzuschätzen sind. Ein Hausbesitzer wird immer davon überzeugt sein, dass er in einer „sehr guten“ Lage wohnt. Dabei berücksichtigt er, dass er sich dort viele Jahre sehr wohl gefühlt hat. Aber die Frage nach der Lebensqualität in seinem Viertel, die Nähe zur nächsten Grünfläche, zur Naherholung, einem See, nach Geschäften oder sonstiger Infrastruktur stellt er nicht. Das ist es aber, was einen Käufer interessiert und was wesentlichen Anteil am Potenzial zum Verkauf hat. Gleiches gilt für Lärm-Immissionen (Schnellstraßen, Flughäfen in der Nähe), an die der Besitzer sich gewöhnt hat, die er nicht berücksichtigt – die potenzielle Käufer aber schnell den Preis hinterfragen lassen.

Zu den weichen Fakten gehören aber auch Umstände, die in einem Online-Portal gar nicht abgefragt werden können, zum Beispiel: Veränderungen am Bewertungsobjekt, die nicht offiziell genehmigt wurden: Wintergärten, Anbauten, Carports. Das kann später Schwierigkeiten machen.

Im Grundbuch können sich aber auch belastende Rechte finden: dahinter können Wohnrechte stecken, z.B. die Großmutter, der ein lebenslanges Wohnrecht in der kleinen Einliegerwohnung eingeräumt wurde. Oder der ursprüngliche Eigentümer, der das Objekt vererbt hat, aber für den Rest seines Lebens Anspruch auf erzielte Mieteinnahmen behält (Nießbrauch). Noch schlimmer: das Grundstück ist ein Erbbaurechts-Grundstück. Dessen Wert lässt sich definitiv nicht von einem Laien ermitteln. Hier tun sich selbst Profis schwer.

MAN KANN SO ODER SO DRAUFZAHLEN

Die Konsequenzen aus einem falschen oder unzureichenden Preis zum Verkauf einer Immobilie sind vielfältig. Am ehesten merkt jemand, der sein Objekt selbst und basierend auf seiner „Wertermittlung“ verkaufen möchte, dass mit dem Preis etwas nicht stimmt, wenn sich niemand meldet. Hier vergeht Zeit, in der das Kapital ungenutzt herumsteht.

Peinlich wird es, wenn die Finanzierung einer Modernisierung basierend auf dem selbst ermittelten Wert angeboten wird – und sich dann herausstellt, dass dieser Preis gar nicht marktkonform ist. Dann fängt der Banker im Zweifel mit der Berechnung seiner Finanzierung von vorne an. Der schlimmste anzunehmende Fall ist es allerdings, wenn der Wert zu gering ermittelt wurde. Dann kostet es in der Regel deutlich mehr Geld, als wenn von vorne herein ein professioneller Sachverständiger mit der Bewertung beauftragt worden wäre.

© Text: Ralf Robert Hundt – www.WOHNRAUM-MAGAZIN.de
Erstveröffentlichung aus der 34. Ausgabe des WOHNRAUM-Magazin.de | September – November 2013 – Foto: Torbz – fotolia.com


Über den Autor: Dipl. Betriebswirt Ralf Robert Hundt

Die Unternehmensgruppe Immobilien-Management Hundt wurde 1999 mit Sitz in Gelsenkirchen-Buer gegründet. Die vom Inhaber Ralf Robert Hundt geführte Unternehmensgruppe besteht heute aus drei Einzelfirmen, die sich schwerpunktmäßig mit der professionellen Vermarktung und Bewertung von Grundbesitz beschäftigen.

Schlagwörter: , , ,

Verwandte Themen



IMMOBILIEN-MANAGEMENT HUNDT © 2016

Immobilien-Management Hundt @ Facebook Immobilien-Management Hundt @ Google Plus Immobilien-Management Hundt @ Twitter Immobilien-Management Hundt @ Vimeo Immobilien-Management Hundt @ YouTube Immobilien-Management Hundt @ Xing


Immobilien-Management Hundt verkauft Ihr Haus in ø 62 Tagen. Dieser Wert wird in Echtzeit berechnet.